Question 13930 — housing

Summary

Mr. Édouard Bénard questions the Minister of the Economy, Finance and Industrial, Energy and Digital Sovereignty on the need to regulate and control the use of artificial intelligence (AI) in the real estate sector, particularly when it is used for the purposes of embellishing a property likely to deceive the consumer. Artificial intelligence is revolutionizing the uses of all sectors, including real estate, where its use is expected to profoundly transform practices (assessment of property, rental management, interior design, etc.). The use of AI to beautify photos or offer virtual tours may nevertheless contravene information obligations and amount to misleading advertising. Currently, no specific provision of French law targets the exclusive use of AI in the modification of real estate photographs; nevertheless, this does not equate to an absence of rules. In application of the duty of loyalty arising from the Hoguet law, the real estate agent is required to guarantee the accuracy of the information transmitted. The publication of an image that does not reflect the reality of the property constitutes a manifest breach of this duty. The prohibition of deceptive practices arising from the Consumer Code, in particular articles L. 121-2 et seq., which prohibits any use of messages or photographs likely to mislead the consumer about the essential characteristics of the good offered for sale. In a completely different area, article L. 2133-2 of the public health code requires the mention “retouched photograph” to be specified for photographs of models that have been the subject of retouching. By analogy, this obligation of transparency is intended to apply to the presentation of real estate whose visuals are digitally retouched. Finally, article L. 111-7 of the Consumer Code requires online platforms to provide fair and clear information. To classify an alteration as misleading advertising, it is necessary to analyze whether the modification alters the essential characteristics of the good (size, condition, environment) in such a way as to induce the consumer to error. Also, case law and doctrine admit a certain staging which must nevertheless remain faithful to reality. Minor technical adjustments (brightness, contrast, straightening of perspectives or sharpness) are tolerated. Virtual home staging (virtual redevelopment) by AI is also authorized on the express condition of informing the purchaser via a clear mention of the type “image retouched by AI or suggestion development”. Conversely, modifications affecting the very substance of the property constitute concealment which is prohibited. This applies to the erasure of structural defects (cracks, moisture stains) or nuisances such as overlooked areas. Modifications of volume (artificial enlargement of rooms), of the environment (greening of an unused garden for example) or even the addition of non-existent elements (swimming pool, fireplace, terrace, etc.) are also prohibited. Real estate agents are held liable if they use AI to mislead potential buyers, including if they use visuals provided by third parties. Article L. 132-2 of the Consumer Code punishes deceptive commercial practices with up to two years' imprisonment and a fine of 300,000 euros. Likewise, they can lead to cancellation of the sale and payment of damages. For professionals, these practices can also lead to suspension or even withdrawal of the professional card. Conversely, the use of AI by individuals wishing to sell their real estate is poorly regulated. Far from being marginal, direct sales between individuals represent 35% of real estate transactions. Also, it appears essential to strengthen the supervision of the use of AI by individuals wishing to sell their properties by requiring sellers to follow the same rules of transparency that prevail for real estate professionals. Furthermore, it would be appropriate to provide for financial sanctions in order to make this obligation of transparency effective, a ban without sanction being devoid of legal significance. Consequently, he asks her to kindly indicate to him what regulatory and legislative developments are envisaged by the Government to better regulate the use of AI in the real estate sector, particularly among individuals, In addition, he also asks him to specify the instructions given to State services in order to ensure compliance with this obligation of transparency for professionals as well as for individuals offering goods for sale.

Machine translation from French. The official text remains authoritative.

Timeline

1. 31 March 2026

   Question

   Source: DateQuestion

2. 14 July 2026

   Réponse

   Le Gouvernement partage la nécessité de garantir une utilisation de l'artificial intelligence (IA) dans le secteur immobilier qui soit respectueuse du droit de la consommation. Sans méconnaitre l'intérêt de ces nouvelles technologies pour permettre de présenter un bien à distance ou de le mettre en scène d'une manière plus réaliste (par exemple pour représenter un bien non encore construit, dans son environnement en cours d'aménagement ou tel qu'il apparaitrait s'il était meublé), le cadre du code de la consommation, réprimant le défaut d'information précontractuelle et les pratiques commerciales trompeuses, permet déjà de sanctionner les professionnels qui diffuseraient des annonces présentant les biens de manière abusive. Dès lors que les embellissements porteraient sur une altération de la perception d'information essentielles et qu'ils auraient pour effet de modifier le comportement du co-contractant, ceux-ci tomberaient sous le coup du cadre répressif précité. Au demeurant, le recours à des outils d'IA pour de tels embellissements ne se distingue pas fondamentalement d'autres techniques, souvent utilisées depuis longtemps pour rendre les biens présentés plus attractifs, qu'il s'agisse de « home staging » en amont des visites ou de retouches numériques de photographies. Si les professionnels de l'immobilier font l'objet d'enquêtes régulières des services de la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) permettant d'identifier les abus et, le cas échéant, d'y remédier par des actions pédagogiques, correctives ou répressives, les transactions entre particuliers ne font pas l'objet d'une telle surveillance par les services de l'État. Il appartient donc aux consommateurs d'être particulièrement vigilants en amont de la transaction pour étudier toutes les caractéristiques du bien concerné et pour demander le cas échéant tous les détails et documents pertinents attestant de la réalité des caractéristiques/qualités alléguées. Quand bien même l'acheteur aurait signé l'acte, s'il s'estime victime de manœuvres dolosives ou d'un délit de tromperie, il aurait la faculté de saisir une juridiction civile pour faire annuler la transaction ou obtenir une réduction du prix payé. En outre, le délit de tromperie pouvant également être commis entre particuliers, de tels faits pourraient donner lieu à ce qu'une victime porte plainte devant le procureur de la République. Plus généralement, le recours à l'IA en matière immobilière peut constituer un enjeu particulièrement important quant à l'accès au housing et présenter, en cas de dérive, un risque de discrimination. Tel serait notamment le cas de mécanismes automatisant la sélection de candidats à des locations sur la base d'un ou plusieurs des vingt-six critères interdits par la loi (sexe, âge, origine, situation de famille, etc.). Les services de la DGCCRF, s'ils devaient constater de telles pratiques, ne manqueraient pas de les signaler au procureur de la République en application de article 40 du Nouveau code de procédure pénale ainsi qu'aux services du Défenseur des droits. Enfin, le règlement européen (UE) 2024/1689 du 13 juin 2024 établissant des règles harmonisées concernant l'artificial intelligence (RIA) imposera à compter du 2 août 2026 aux déployeurs de systèmes d'IA d'indiquer clairement par un marquage visible les images qui auraient été manipulées et constitueraient donc un hypertrucage. Par ailleurs, ces contenus devront également faire l'objet d'un marquage invisible, qui ne pourra être retiré, et qui pourra être détecté par machine. Ces deux niveaux supplémentaires de protection contribueront à garantir la transparence des images utilisées, en particulier dans le secteur de l'immobilier. Pour les systèmes d'IA déjà mis sur le marché au 2 août 2026, ces obligations s'appliqueront à compter du 2 décembre 2026. L'adaptation actuellement en cours du droit français pour assurer la bonne application des exigences du RIA permettra de rendre prochainement effectif ce règlement et de l'articuler avec le cadre national de la surveillance du marché.

   Source: DateReponse

Votes

No vote records are attached yet.

Versions

No version snapshots stored. Document URLs remain at the source.

Documents

No documents linked.

Sponsors

• Édouard Bénard · auteur

Related records

No cross-record relationships stored yet.