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Véronique Louwagie

France

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Question 11613 — taxe sur la valeur ajoutée

France · National Assembly · 9 December 2025

Mme Véronique Louwagie attire l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique sur le régime de TVA applicable à l'opération suivante. Un immeuble achevé depuis plus de 5 ans, donné en location dans le cadre d'un contrat de crédit-bail immobilier dont les loyers sont soumis à la TVA, est cédé par le crédit bailleur au crédit-preneur, à l'occasion de la levée anticipée d'option d'achat, immeuble que le crédit-preneur affectait lui-même à une activité de sous-location soumise à la TVA. Le crédit-preneur inscrit cet immeuble en immobilisation dans sa comptabilité sociale lors de la levée d'option. Il revend cet immeuble, le jour même, à un sous-acquéreur qui ne remplit pas les conditions d'application de l'article 257 bis du code général des impôts (CGI). Cette hypothèse peut trouver à s'appliquer, par exemple, s'agissant d'une revente à un sous-acquéreur inscrivant l'immeuble en stocks ou d'une revente à un sous-acquéreur utilisateur. En raison du montant de TVA qui serait à verser par le sous-acquéreur, le crédit-preneur n'est pas en mesure d'exercer l'option pour la taxation prévue au 5° bis de l'article 260 du CGI, la revente est exonérée de TVA. Dans la mesure où les dispositions de l'article 257 bis du CGI n'ont pas vocation, dans un tel cas, à s'appliquer à la levée d'option exercée par le crédit-preneur (réponse publiée au JO AN du 10 juillet 2018, question n° 7359), deux hypothèses peuvent se présenter. Soit, première hypothèse, la levée d'option est soumise à la TVA sur option du crédit-bailleur en application du 5° bis de l'article 260 du CGI, soit, seconde hypothèse, la levée d'option est exonérée de TVA (à défaut pour le crédit-bailleur d'exercer l'option pour la taxation précédemment évoquée), le crédit-bailleur étant alors redevable d'une régularisation globale au titre de la TVA initialement déduite par lui au titre de l'immeuble cédé, dont il reporte le montant sur une attestation de transfert de TVA remise au crédit-preneur. Dans ce contexte, elle lui demande de bien vouloir confirmer que, dans la première hypothèse, le crédit-preneur peut valablement déduire la TVA qui lui aura été facturée par le crédit-bailleur au titre de la levée d'option (l'immeuble étant inscrit en immobilisation dans sa comptabilité sociale) et remettre au sous-acquéreur une attestation de transfert de TVA, en application des dispositions du 3 du III de l'article 207 de l'annexe II au CGI, en imputant un vingtième de TVA (l'année d'acquisition d'un immeuble comptant pour une année complète dans le mécanisme de décompte des régularisations globales). Elle lui demande également de bien vouloir confirmer que, dans la seconde hypothèse, le crédit-preneur peut légitimement déduire la TVA transmise par le crédit-bailleur via l'attestation de transfert de TVA et remettre au sous-acquéreur une nouvelle attestation de transfert de TVA dans les mêmes conditions que celles décrites dans la première hypothèse.

Question· Question écrite11382answered

Question 11382 — pouvoir d'achat

France · National Assembly · 2 December 2025

Mme Véronique Louwagie attire l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique sur les conséquences de l'intégration de la prime de partage de la valeur (PPV), dite prime Macron, dans l'assiette et le coefficient de calcul de la réduction générale des cotisations patronales (RGCP). La RGCP (ex-réduction Fillon) est une diminution progressive des cotisations patronales appliquée sur les bas salaires, dans le respect des conditions requises. Depuis la promulgation de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2025 et de cette mesure, lorsqu'un employeur verse une PPV, ce dernier risque de perdre tout ou partie de sa réduction de cotisations. Le montant perdu dépend de la rémunération du salarié et du montant de la PPV versée sur l'année. En 2024, pour un salarié dont la rémunération mensuelle brute était de 2 000 euros, l'employeur qui lui versait 1 000 euros de PPV bénéficiait d'une réduction de cotisations patronales annuelles de 5 640 euros car avant, la PPV n'impactait pas le montant de la RGCP. Aujourd'hui, en 2025, pour le même salaire et la même PPV versée, l'employeur bénéficiera d'une réduction de cotisations annuelle de 5 107 euros. De ce fait, pour le versement de 1 000 euros de PPV à un salarié sur l'année, le coût supplémentaire pour l'entreprise par rapport à avant est de 533 euros. Ce surcoût est considérable pour les entreprises et remet en cause leurs projets initiaux visant à valoriser et récompenser le travail de leurs salariés. Certaines entreprises envisagent de diminuer le montant de la PPV, ce qui est regrettable. Tout ce qui participe au partage de la valeur devrait être soutenu et les incitations financières être développées. Aussi souhaite-t-elle connaître les intentions du Gouvernement afin de remédier à cette situation injuste mettant à mal le pouvoir d'achat des salariés français.

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Question 11225 — taxe sur la valeur ajoutée

France · National Assembly · 25 November 2025

Mme Véronique Louwagie attire l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique sur l'article 271, 1 du CGI et les articles 205 à 209 de l'annexe II au CGI. Ces articles soulèvent des difficultés d'application s'agissant des immeubles inscrits en stock (marchands de biens et promoteurs) notamment en raison de la règle de l'annualité du coefficient de taxation forfaitaire / unique et de l'impossibilité d'opter à la TVA en application de l'article 260, 5° bis lors de l'acquisition de l'immeuble (CE 27-11-2020 n° 426091). Elle lui demande tout d'abord de bien vouloir préciser si les éventuels loyers perçus par ces opérateurs ne sont pas à prendre à en considération pour la détermination des droits à déduction de la TVA (CE 27-11-2020 n° 426091 et CE 9-10-1992 n° 82144) sauf en ce qui concerne la TVA grevant les dépenses non immobilisées et régulièrement comptabilisées en classe 6 qui sont engagées en vue de la location ou de l'utilisation de l'immeuble (BOI-TVA-IMM-10-30-20210317 § 100) et le régime de l'assimilation prévue à l'article 207, IV-3 de l'annexe II au CGI ainsi qu'il a déjà été commenté dans une réponse en date du 27 juin 2023 et au BOI-TVA-IMM-10-30-20210317 § 300 et s. En ce qui concerne la TVA grevant les dépenses comptabilisées en stock (ex : TVA d'acquisition, frais d'acquisition, études et travaux), elle lui demande de bien vouloir préciser les règles permettant de déterminer le quantum de la TVA déductible et le timing de la déduction de la TVA lorsqu'une opération comprend la rénovation d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans (ex : travaux ne conduisant pas à un immeuble neuf au sens de l'article 257, I-2-2° du CGI) et une construction nouvelle (ex : extension, surélévation, construction d'un second bâtiment), étant précisé que, de manière classique, les premières dépenses peuvent être engagées au cours d'une année N et que la ou les premières reventes (revente en bloc ou à la découpe) interviendront uniquement à compter de N+1. Dans le cadre de l'option prévue à l'article 260, 5° bis du CGI, la revente de la partie rénovée peut être totalement soumise à la TVA (ex : vente d'un immeuble de bureau) ou seulement partiellement (vente d'un immeuble mixte comprenant de l'habitation, du bureau ou des commerces) (BOI-TVA-IMM-10-30-20210317 § 170 s'agissant d'une vente en bloc). La revente à la découpe peut s'étaler sur plusieurs années et donner lieu, le cas échéant, à des ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA) ou des ventes d'immeuble à rénover (VIR). ElIe lui demande enfin de préciser les règles de déduction s'agissant de la TVA grevant les frais généraux (ex : expertise-comptable) étant précisé que certaines années et notamment en année N, la structure qui porte l'opération peut n'avoir aucun chiffre d'affaires (ou éventuellement uniquement des loyers qui peuvent n'être que partiellement soumis à la TVA). Il est à cet égard précisé que certaines dépenses peuvent être « affectées « (article 207, III-1 et 2 de l'annexe II au CGI) mais que d'autres sont nécessairement mixtes en raison soit de la rédaction des contrats et des factures correspondantes (ex : marché unique et facture globale) soit de la nature même de la dépense (ex : ravalement de façade BOI-TVA-AU-40-20240221 § 260). Par ailleurs, par souci de simplification, les opérateurs peuvent souhaiter appliquer un coefficient de taxation unique à l'ensemble des dépenses (article 206, V-1-2° de l'annexe II au CGI) sous réserve d'être, chaque année, des redevables partiels (CE 11-12-2020 n° 427136), ce qui n'est pas nécessairement évident tous les ans (ex : absence de vente, ventes exclusivement taxées ou exonérées, ou encore perception uniquement de loyers si ceux-ci ne sont pas à prendre en considération). Elle souhaite connaître sa position sur ce sujet.

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Question 11159 — impôts locaux

France · National Assembly · 25 November 2025

Mme Véronique Louwagie attire l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique sur l'engagement de construire prévu à l'article 1594-0 G, A du code général des impôts (CGI). Aux termes de cet article : « Sous réserve de l'article 691 bis, sont exonérés de taxe de publicité foncière ou de droits d'enregistrement : I.- Les acquisitions d'immeubles réalisées par une personne assujettie au sens de l'article 256 A, lorsque l'acte d'acquisition contient l'engagement, pris par l'acquéreur, d'effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l'article 257, ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé. II.- Cette exonération est subordonnée à la condition que l'acquéreur justifie à l'expiration du délai de quatre ans, sauf application du IV, de l'exécution des travaux prévus au I ». En ce qui concerne la justification de l'exécution des travaux, l'article 266 bis de l'annexe III au CGI précise que « I. - La justification de l'exécution des travaux prévus au I du A de l'article 1594-0 G du [CGI] résulte : 1° Dans les cas indiqués au I de l'article 244 de l'annexe II au même code, du dépôt de la déclaration spéciale qui y est mentionnée [déclaration n° 940] ; 2° Dans les autres cas, du dépôt en mairie de la déclaration attestant de l'achèvement des travaux et de la conformité des travaux de construction ou d'aménagement au permis délivré ou de la déclaration préalable, mentionnée à l'article L. 462-1 du code de l'urbanisme [DAACT] ». Enfin, s'agissant des travaux permettant de remplir un engagement de construire, les commentaires publiés au BOI-ENR-DMTOI-10-40 au § 230 admettent que : « Lorsque les travaux auxquels s'est engagé l'acquéreur ne donnent pas lieu à l'application du taux réduit de TVA prévu à l'article 279-0 bis du CGI, il demeure admis que dans la situation où tous les planchers de l'immeuble contribuent à la résistance ou à la solidité de l'ouvrage, on considère pour l'application du II du A de l'article 1594-0 G du CGI que l'ensemble des éléments de second œuvre ont été rendus à l'état neuf si chacun des cinq autres éléments mentionnés à l'article 245 A de l'annexe II au CGI a été rendu à l'état neuf dans une proportion au moins égale aux deux tiers ». Ces dispositions soulèvent des difficultés pratiques s'agissant des opérations de restructuration d'un immeuble existant d'une part, lorsque les travaux qui permettent de remplir l'engagement de construire en application de l'article 1594-0 G, A-I ou des commentaires publiés précités ne conduisent ni au dépôt d'une déclaration n° 940 (le maître de l'ouvrage est 100 % récupérateur de TVA) ni à celui d'une DAACT (aucune autorisation d'urbanisme n'est nécessaire pour effectuer les travaux) (par exemple, la remise à neuf des fondations, remise à neuf du second œuvre lorsque les huisseries extérieures sont remplacées à l'identique) ou, d'autre part, lorsque les travaux qui permettent de remplir l'engagement de construire, appréciés globalement à la fin du délai imparti par l'article 1594-0 G, A-I du CGI, sont achevés après le dépôt d'une DAACT, celle-ci ne concernant qu'une partie seulement des travaux. Ce dernier cas se présente notamment en cas de rénovation en milieu occupé s'étalant sur plusieurs années, débutant par un ravalement de façades. Dans ce contexte, elle lui demande de bien vouloir préciser les justifications qui pourraient être apportées et notamment si une attestation envoyée par le maître de l'ouvrage à son service gestionnaire pourrait constituer une justification au sens de l'article 1594-0 G, A-II du CGI.

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Question 11155 — impôts et taxes

France · National Assembly · 25 November 2025

Mme Véronique Louwagie attire l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique sur l'article 257 bis du CGI. Aux termes de cet article, « les livraisons de biens et les prestations de services, réalisées entre redevables de la taxe sur la valeur ajoutée, sont dispensées de celle-ci lors de la transmission à titre onéreux ou à titre gratuit, ou sous forme d'apport à une société, d'une universalité totale ou partielle de biens ». En matière immobilière, le rescrit publié RES N° 2006/58 (TCA) du 26 décembre 2006 (BOI-TVA-DED-60-20-10-20180103) précise que « la cession d'un immeuble inscrit à l'actif immobilisé d'une entreprise qui l'avait affecté à la réalisation d'une activité de location immobilière (immeubles non destinés à la revente), avec reprise, avec ou sans négociation, du ou des baux en cours, doit être regardée comme intervenant dans le cadre de la transmission d'une universalité de biens puisque, dans cette hypothèse, la transmission en cause s'inscrit dans une logique de transmission d'entreprise ». Cet article soulève des difficultés d'application s'agissant des immeubles intégralement loués mais dont une partie seulement des loyers est soumise à la TVA, de plein droit ou sur option (ex : immeubles comprenant des bureaux, des locaux commerciaux et des locaux d'habitation). Ainsi que le rappellent les commentaires publiés au Bulletin officiel des finances publiques (BOFIP) sous la référence BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-10-20221025, au § 50, la dispense de TVA doit être appliquée dans une situation où les parties sont des redevables partielles au titre de l'universalité transmise. En revanche, le BOFIP n'apporte aucune précision s'agissant du calcul du coefficient de taxation forfaitaire des parties à la transmission, s'agissant de l'année de la cession lorsque la cession intervient en cours d'année. Dans ce contexte, elle lui demande de bien vouloir préciser les modalités de calcul du coefficient de taxation forfaitaire du vendeur et de l'acquéreur au titre de cette année, le sort des prorata de loyers reversés par le vendeur à l'acquéreur et la détermination des régularisations annuelles auxquelles les parties sont tenues au titre de l'année de la vente. À cet égard, il est rappelé que lorsque des franchises de loyers sont accordées au titre d'une partie de l'année de cession de l'immeuble, le coefficient de taxation forfaitaire peut varier fortement selon les réponses apportées aux questions posées. Le timing de perception des loyers peut également avoir un impact significatif. Elle souhaite connaître sa position sur ce sujet.